Un don bancaire préalable à un achat scindé ?

Un don bancaire préalable à un achat scindé ?

Pour l’achat scindé, les parents achètent l’usufruit de l’immeuble et les enfants la nue-propriété. Au décès des parents, l’usufruit cesse et les enfants deviennent pleins propriétaires de l’immeuble sans devoir payer de droits de succession. Pour ce faire, il faut que les enfants aient disposé des fonds nécessaires à l’achat de la nue-propriété mais généralement ils n’en disposent pas, c’est pourquoi les parents donnent souvent la somme au préalable. Cette donation doit être antérieure au compromis. Cela peut être une donation notariée mais aussi un don bancaire que vous ne devrez pas enregistrer.

Avantages acquisition scindée

Cette acquisition scindée offre donc une protection importante aux parents. Dans les trois régions du pays, du point de vue des droits de succession, l’acquisition scindée est vue comme une opération a priori suspicieuse.

La réglementation fiscale

Les législateurs compétents ont ainsi voulu empêcher que l’acquisition scindée ne déguise une libéralité, faite par les parents à leurs enfants, permettant d’éviter tous droits de succession. Les législateurs compétents ont voulu empêcher que l’acquisition scindée ne déguise une libéralité, faite par les parents à leurs enfants, permettant d’éviter tous droits de succession.

Quelles conditions pour la donation préalable ?

Fréquemment, les enfants ne disposent pas de fonds propres suffisants pour financer la nue-propriété du bien. Leurs parents réalisent alors une donation préalable en leur faveur. Il est, dans ce cas, primordial de savoir si l’existence de cette donation préalable permet de prouver l’absence de libéralité déguisée à leur égard.

Les positions des administrations fiscales compétentes

Toute donation préalable de fonds aux enfants en vue de payer le prix de leur part dans l’acquisition du bien répond donc de manière satisfaisante à cette position étant donné qu’ils deviennent propriétaires de ces fonds suite à cette donation préalable. Soit qu’elle n’a pas été faite dans l’intention de réaliser cette acquisition et que les enfants peuvent en disposer librement . La preuve d’une donation préalable suffit donc, qu’elle soit enregistrée ou non et qu’elle trouve ou non sa cause dans l’acquisition immobilière ultérieure.

Acquisition scindée - planification successorale

Pour rappel, la réglementation en droits de succession applicable est celle de la région dans laquelle le défunt avait sa dernière résidence fiscale. Dans le cadre de l’acquisition scindée, c’est donc la résidence fiscale des parents usufruitiers dans l’une ou l’autre région au moment de leur décès qui déterminera le régime des droits de succession applicable à l’opération. La résidence fiscale des parents usufruitiers dans l’une ou l’autre région au moment de leur décès déterminera le régime des droits de succession applicable à l’opération.

En Région flamande

Selon cette décision, une donation de fonds faite aux enfants avant l’acquisition du bien, que cette donation soit notariée ou sous seing privé , permet de prouver qu’ils étaient propriétaires de fonds et que l’opération ne constitue pas une libéralité déguisée à la condition d’affecter ces fonds au paiement de leur part dans le prix d’acquisition. C’est au niveau du moment auquel la donation doit intervenir que les autorités fiscales de la Région flamande ont eu la volonté de se démarquer des deux autres régions du pays en permettant qu’elle ait lieu au plus tard avant la signature de l’acte authentique d’acquisition du bien . En Région flamande, la volonté de l’administration fiscale a été de permettre que la donation intervienne au plus tard avant la signature de l’acte authentique d’acquisition du bien. Si le texte de sa décision n’est pas d’une clarté absolue, VLABEL semble en effet considérer que le paiement d’un acompte prévu dans le compromis de vente n’a pas pour conséquence que la date de ce compromis devienne la date de référence avant laquelle la donation doit intervenir.

Dans ce cas, une donation intervient déjà avant le paiement de cet acompte. Cette nouvelle position est applicable à toute acquisition scindée réalisée à compter de sa publication le 14 octobre 2020 mais, dixit VLABEL, elle confirme sa pratique telle qu'elle est appliquée depuis la décision du Conseil d’Etat de juin 2018.

Quid en Régions de Bruxelles-Capitale et wallonne ?

Dans sa nouvelle position, l’administration fiscale fédérale considère que la donation doit en principe intervenir avant le paiement de tout ou partie du prix d’acquisition du bien. Cette nouvelle position est applicable à toute acquisition scindée réalisée à compter du 1er août 2020.

Conclusion

Au regard des positions actuelles des administrations fiscales compétentes dans les trois régions du pays, l’acquisition scindée ne semble pas soulever de problème fiscal lorsque les enfants paient leur part du prix d’acquisition au moyen d’une donation de fonds faite préalablement par leurs parents. L’absence d’exigence de forme de cette donation et de soumission ou non aux droits de donation est également partagée par les autorités fiscales compétentes. Par contre, pour ce qui est du moment où cette donation doit intervenir, une différence de position apparaît. En Région flamande, si la volonté de VLABEL a été d’accepter la réalisation de la donation au plus tard à la signature de l’acte authentique d’acquisition et ce, même en cas de paiement d’un acompte à la date du compromis, il convient toutefois de consulter son notaire ou son conseiller afin de réaliser l’opération de la manière la plus sûre, tant juridiquement que fiscalement. En Régions de Bruxelles-Capitale et wallonne par contre, dès que le compromis de vente prévoit le paiement d’un acompte, la donation aux enfants doit, en toute hypothèse, intervenir pour la totalité de son montant avant la signature du compromis. Le paiement effectif ou non d’une partie de l’acompte par les enfants nus-propriétaires n’est pas un élément pris en considération.

Opter pour l’approche la plus prudente

Enfin, la différence de position entre les administrations fiscales des trois régions du pays doit attirer l’attention des parents acquéreurs qui sont susceptibles de déplacer leur résidence fiscale d’une région vers une autre entre le moment de l’acquisition et celui de leur décès. Afin d’éviter toute problème fiscal au moment de leur décès, il conviendrait de considérer l’approche à la fois la plus stricte mais également la plus prudente qui consiste à réaliser la totalité de la donation aux enfants avant la signature du compromis de vente. "

 Source: deutschebank.be