L'acquisition d’un bien immobilier à l’étranger en 2022

Si vous avez achetez un bien immobilier à l’étranger en 2022, vous devez le notifier au fisc.

Cette déclaration doit être introduite par chacun des propriétaires du bien.

Pour ce faire, vous devez compléter la déclaration d’un bien à l’étranger dans les 4 mois soit en ligne via Myminfin ou soit en renvoyant le formulaire complété et signé par courrier au SPF Finances. (SPF Finances -AGDP - Cellule RC étranger, avenue Prince de Liège 133, boîte 459 à 5100 Jambes).

Lorsque le fisc aura traité votre déclaration, il vous notifiera le revenu cadastral établi pour ce bien. En cas de contestation, vous aurez deux mois pour introduire une réclamation.

Les biens immobiliers à l’étranger font l’objet d’une nouvelle fiscalité depuis le 1e janvier 2022 (pour les revenus 2021). Désormais les biens immobiliers à l'étranger sont taxés comme les biens belges, c’est-à-dire sur base d’un « revenu cadastral ».

Pourquoi ?

La Belgique a été condamnée à diverses reprises par la cour européenne sur sa taxation des revenus immobiliers étrangers car un bien immobilier à l’étranger était plus taxé qu’un bien immobilier identique situé en Belgique.

Vous possédez en Belgique une résidence secondaire pour votre propre usage ? Dans ce cas, vous étiez (et êtes encore) imposé en principe comme si vous mettiez ce bien en location à un particulier. Dans les deux cas, l’imposition est calculée sur la base du revenu cadastral (RC). Ce RC est le revenu net estimé forfaitairement du bien concerné. Le fisc indexe ce RC et le majore de 40 % pour arriver à la base imposable.

Le calcul fiscal était différent pour les biens immobiliers détenus à l’étranger.

Pour cela, vous deviez indiquer dans votre déclaration soit la valeur locative du bien en question, soit les revenus locatifs réels. En cas de mise en location, vous aviez l’obligation de mentionner le loyer brut réel dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Pour les biens qui n’étaient pas mis en location, il fallait indiquer la valeur locative brute, c’est-à-dire le loyer brut estimé que vous pourriez recevoir en théorie. Pour déterminer le revenu imposable, il était tenu compte de l’impôt payé à l’étranger et des frais forfaitaires à hauteur de 40 % étaient déduits. Il était possible également de réduire la base imposable des intérêts payés pour l’emprunt contracté aux fins d’acquérir ou de conserver un bien étranger.

Qui est concerné ?

Les résidents et les personnes morales belges qui détiennent un bien immobilier à l’étranger. Les constructions juridiques qui disposent d’un droit réel sur un bien immobilier sont également concernées.

Comment ?

A compter de la déclaration des revenus 2021, un revenu cadastral sera calculé pour chaque bien immobilier situé à l’étranger. Ces biens seront ainsi imposés sur la base de ce nouveau revenu cadastral, exactement comme les biens situés en Belgique. Les immeubles étrangers détenus par des sociétés belges ne sont pas concernés puisque le revenu cadastral n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur les sociétés

Le mode de calcul

Le revenu cadastral des immeubles bâtis est déterminé par la valeur vénale actuelle, ramenée à la valeur vénale de 1975.

Comme il n’y a pas de données disponibles pour déterminer la valeur vénale en 1975 pour les biens immobiliers étrangers, un facteur de correction a été publié pour chaque année depuis 1975. On applique ensuite un facteur de capitalisation de 5,3% pour obtenir le revenu cadastral.

Concrètement, Vous êtes propriétaire d’un appartement dans le sud de la France, acheté 550.000 euros en 2008. Le facteur de correction publié pour 2008 est 11,698. Ce qui donne le calcul suivant : 550 000 :11,698 = 47016,58 X 5,3% (facteur de capitalisation) = 2491 Euros (revenu cadastral non indexé).

Que devez-vous faire pour être en règle fiscalement ?

Le fisc doit savoir si vous possédiez (ou non) le bien immobilier concerné le 1er janvier 2021. Si ce n’était pas le cas (autrement dit : vous l’avez acheté en 2021), vous devez en principe demander spontanément, et dans les 4 mois suivant l’achat, un formulaire de déclaration, le remplir et le renvoyer. Vous communiquez ainsi les informations nécessaires (adresse, description, valeur vénale, etc.) au fisc afin que ce dernier puisse déterminer le RC pour votre nouveau bien immobilier. Les achats effectués entre le 1er janvier et le 24 février 2021 sont soumis à une règle particulière : la déclaration doit intervenir au plus tard le 30 juin 2021. Vous pouvez effectuer cette déclaration par lettre, e-mail ou via le site web www.myminfin.be.

Si vous étiez déjà propriétaire d’un bien à l’étranger avant le 1er janvier 2021 et que vous l’aviez indiqué correctement dans votre déclaration fiscale, l’administration vous contactera normalement elle-même afin de vous demander les informations nécessaires. Sinon, demandez vous-même spontanément un formulaire de déclaration et transmettez-le dûment complété au plus tard le 31 décembre 2021.

Le fisc annonce que, d’ici mars 2022, un RC sera déterminé pour tous les biens concernés.

Si, à l'avenir, vous achetez ou vendez un nouveau bien immobilier, vous devrez en principe en informer le fisc dans un délai de 4 mois. Vous pouvez le faire par lettre ou par e-mail.

Si vous effectuez des travaux de rénovation ou de transformation importants, vous devez également, tout comme pour les biens immobiliers belges, en informer l’administration compétente dans les 30 jours suivant la fin des travaux. Les travaux de rénovation ou de transformation importants sont des travaux conduisant à une augmentation ou à une baisse du RC de plus de 15 % ou 50 euros.

Les amendes prévues en cas de violation des obligations de déclaration précitées peuvent grimper jusqu’à 3.000 euros.

Quelle imposition ?

L’imposition des biens immobiliers étrangers devient identique à celle des biens immobiliers belges a compter de la déclaration fiscale 2022 :

Les revenus des biens immobiliers étrangers sont souvent exonérés d’impôt en Belgique, notamment lorsqu’une Convention préventive de double imposition a été conclue avec le pays dans lequel se situe l’immeuble. Mais la déclaration de ces revenus peut impacter la réserve de progressivité à l’impôt des personnes physiques. En clair, les revenus immobiliers étrangers sont pris en compte dans le calcul du taux d’imposition applicable aux autres revenus imposables du contribuable.