ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER A L’ETRANGER

Quelle situation fiscale en Belgique ?

Vous avez décidé de faire de votre rêve une réalité en vous offrant un bien immobilier dans ce qui est votre coin de paradis à l’étranger? Faut-il déclarer celui-ci en Belgique et que faut-il déclarer?

Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier en France, en Espagne , dans un pays de l’Union Européenne ou encore ailleurs, vous avez l’obligation, selon la loi en vigueur en Belgique, de le signaler dans votre déclaration d’impôts.

Une personne avertie, …

Ne perdez pas de vue que si vous ne déclarez pas votre bien immobilier à l’étranger, il existe des accords internationaux de coopération et d’assistance entre la Belgique et de nombreux pays quant à la transmission d’informations relatives. Il est donc à peu près certain que l’administration fiscale en sera avisée. A bon entendeur,…

Comment sera imposée votre seconde résidence à l’étranger ?

Avant toute chose, il est indispensable de savoir que votre résidence secondaire à l’étranger peut être imposée dans le pays où il se situe et que chaque pays possède une fiscalité propre en la matière. Par conséquent, nous vous conseillons vivement de vérifier le régime fiscal s'appliquant dans le pays concerné préalablement à toute acquisition.

Si votre résidence secondaire peut être imposée dans le pays où il se situe, il se peut que vous deviez également payer des impôts en Belgique sur votre bien immobilier à l’étranger. En effet, la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition avec de nombreux pays. Le bien immobilier a donc aussi une influence sur les impôts que vous payez ici: l’article 5 du CIR/92 dispose que “les habitants du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger”. 

Par ailleurs, l’article 7, § 1°, b) stipule que les revenus des biens immobiliers consistent en la valeur locative pour les biens sis à l’étranger.

La réserve dite "de progressivité" peut entraîner, dès lors, une tranche d'imposition plus élevée.

Faisons le point :

Il faut distinguer 3 situations:

1. Le bien n’est pas donné en location :

On retient la valeur locative brute (ComIr, n° 13/8) diminuée de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu.

2. Le bien est donné en location :

On retient alors le loyer brut diminué de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu; le loyer brut est le loyer majoré des avantages locatifs (réparations, taxes, assurances) payés par le locataire.

3. Le bien est donné en location une partie de l’année :

On procède à un cumul au prorata du loyer brut et de la valeur locative brute, diminué de l’impôt payé à l’étranger.

IMPORTANT A SAVOIR :

Qu’est-ce que la valeur locative brute ?

Pour l’administration, cela représente le loyer brut moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli en loyer et charges. En pratique, il n’est pas toujours simple de déterminer quels loyers auraient pu être perçus pour l’immeuble concerné.

Dans sa circulaire 22/2016 du 29 juin 2016, l’administration fiscale belge admet que pour améliorer la sécurité juridique, la valeur locative d’un immeuble non donné en location situé à l’étranger peut être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou approuvée par une autorité étrangère.

L’utilisation de cette valeur ne constitue pas une obligation mais une possibilité que le contribuable peut utiliser pour la fixation de ces revenus immobiliers.

On opère ensuite les déductions pour arriver au loyer net. On notera que les autorités fiscales étrangères fixent parfois un revenu forfaitaire qui est souvent plus élevé que le revenu cadastral belge.

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